農地法3条・4条・5条の違いを解説│手続きのポイントも紹介
農地の売買や転用を考えている場合、農地法の手続きは避けて通れません。特に、重要な3条、4条、5条の違いを理解しておくことが、スムーズな手続きのために不可欠です。
この記事では、初めて農地の取引や転用を行う方にも理解できるよう、これらの条文について詳しく解説していきます。
農地法とは？なぜ重要なのか
農地法は、日本の食料安定供給を確保するため、農地が適切に利用・保全されることを目的とした法律です。無秩序な農地転用を防ぎ、貴重な農地を次世代へ引き継ぐために重要な役割を担っています。
特に、農地の権利移動や用途変更を規制する第3条、第4条、第5条は、農地の取引において非常に重要な条文です。
農地法第3条：農地の「権利移動」に関するルール
農地法第3条は、農地を農地のまま売買したり、賃貸借したりする場合に適用されます。この条文の特徴は、「農地としての利用が継続されること」が前提となっている点です。
具体的には、次のようなケースが該当します。
- 農家間での農地の売買
耕作面積を広げたい農家が、隣接する農地を別の農家から購入するようなケース。 - 新規就農者への農地貸付け
新たに農業を始める人が、地域の農業委員会などを通じて農地を借り受ける場合です。
3条許可のポイント
3条の許可を得るには、買い手や借り手が「農地のすべてを効率的に利用できるか」「周辺の農業に悪影響を与えないか」などが審査されます。例えば、申請者が農業に必要な機械を所有しているか、十分な農業従事者がいるか、農地の集約的利用を妨げないかなどが確認されます。
農地法第4条：所有者自身による「農地転用」（自己転用）
農地法第4条は、農地の所有者自身が、その農地を農地以外の用途（宅地、駐車場、工場用地など）に転用する場合に適用されます。この条文が適用されるのは、農地の権利移動は発生せず、純粋に土地の用途変更のみが行われるケースです。
例えば、次のようなケースが考えられます。
- 自宅の建築
農地を所有している人が、その一部に自分の家を建てるために農地を宅地に変更する。 - 駐車場や資材置き場
自身の農業に必要な駐車場や資材置き場を、所有する農地の一部に設置する。
4条許可のポイント
4条の許可を得るためには、「転用の必要性」「転用後の計画の実現可能性」「周辺農地への影響」などが審査されます。特に、優良な農地（農用地区域内農地など）の転用は原則として認められません。
市街化区域内の場合
市街化区域内の農地を転用する場合は、都道府県知事等の許可ではなく、農業委員会への届出で手続きが完了します。
農地法第5条：転用を伴う「権利移動」
農地法第5条は、4条のような転用と3条のような権利移動が同時に行われるケースに適用されます。つまり、農地を取得して、それを農地以外の用途に使う場合に適用される条文です。
典型的な例としては、次のようなケースが挙げられます。
- 農地を購入して宅地に転用する
住宅メーカーや個人が、家を建てる目的で農地を買い取り、宅地に変更する。 - 農地を借りて資材置き場として利用する
建設業者が、資材置き場として利用するために農地を借り受け、その用途に変更する。
5条許可のポイント
5条の許可は、「転用の必要性」や「確実性」はもちろんのこと、「取得者の資力や信用」「転用後の土地利用計画の具体性」なども審査対象となります。
許可権者の違い
それぞれの条文によって、許可権者が異なります。
- 農地法第3条申請
農業委員会 - 農地法第4条・第5条申請
都道府県知事または指定市町村長
| 項目 | 3条 | 4条 | 5条 |
|---|---|---|---|
| 適用範囲 | 農地の権利移動（売買、賃貸借など） | 所有者が農地を他の用途に転用する場合 | 農地の転用と同時に権利移動が行われる場合 |
| 許可が必要な主体 | 農地の所有者および取得者 | 農地の所有者 | 農地の所有者および取得者 |
| 許可権者 | 農業委員会 | 都道府県知事（または市町村長） | 都道府県知事（または市町村長） |
必要書類と審査の共通ポイント
それぞれの申請には、詳細な計画書や関係書類の提出が求められます。特に転用を伴う4条・5条申請では、転用の必要性や周辺農地への影響などが慎重に審査されます。
審査の共通ポイント
- 転用の必要性・相当性
なぜその農地を転用する必要があるのか、その目的が社会的に妥当であるかどうかが問われます。 - 周辺農地への影響:
転用によって、周辺の農地の農業生産活動に支障が出ないか、水利施設や農道の利用に悪影響を与えないかなどが検討されます。 - 転用計画の確実性
申請された転用計画が、現実的に実現可能であるか、具体的な工事計画や資金計画が伴っているかなどが確認されます。 - 資金計画の妥当性
転用に必要な資金が確保されており、計画が途中で頓挫するリスクがないかどうかも重要なポイントです。
まとめ：3条、4条、5条を整理すると
農地法の3条、4条、5条は、それぞれ以下のように整理できます。
- 農地法第3条: 農地の純粋な権利移動（農地として利用継続）
例: 農家Aが農家Bに農地を売却する（売却後も農地として利用） - 農地法第4条: 所有者自身による農地の純粋な転用（権利移動なし）
例: 農地所有者が自分の農地の一部を自宅建設のために宅地に変更する - 農地法第5条: 権利移動と転用の同時実施
例: 建設会社が農地を購入して駐車場に転用する
これらの手続きを適切に進めることで、農地の利用や権利移動をスムーズに行うことができます。
農地に関する手続きは複雑で、専門的な知識を要する場合が多いため、ご自身で判断に迷う場合は、当事務所へお気軽にお問い合わせください。
お客様の状況に合わせた最適なアドバイスをさせていただきます。
▼法令はこちら
農地法第3条
（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
第三条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。
（以下略）
出典：e-Govポータル （https://www.e-gov.go.jp）
農地法第4条
（農地の転用の制限）
第四条 農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
（以下略）
出典：e-Govポータル （https://www.e-gov.go.jp）
農地法第5条
（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）
第五条 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
（以下略）
出典：e-Govポータル （https://www.e-gov.go.jp）
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