農地法3条・4条・5条の違いを解説！│売買・転用手続きのポイント

農地の売買や転用を検討する際に確認が必要となるのが農地法の手続きです。特に重要な3条、4条、5条についてはそれぞれの違いと適用範囲を理解しておくことが、スムーズに手続きを進めるために不可欠となります。

この記事では、これらの条文について、農地の取引や転用を初めて手続きする方にも分かりやすく解説します。

農地法の基本的な役割とは？

農地法は、食料の安定供給を確保するため、農地の適切な利用と保全を目的とした法律です。農地法により無秩序な農地の転用を防ぎ、優良な農地を次世代に引き継ぐことが可能となります。中でも、農地の権利移動や用途変更を規制する第3条、第4条、第5条は、農地の取引において特に重要な条文となります。

農地法第3条：農地の権利移動に関する規定

農地法第3条は、農地を農地のまま売買したり、賃貸借したりする場合に適用される条文です。この条文の特徴は、農地としての利用が継続されることを前提としている点です。

具体的には、以下のようなケースが該当します。

• 農家間での農地の売買: 耕作面積を拡大したい農家が、隣接する農地を別の農家から購入するようなケースです。
• 新規就農者への農地貸付け: 新たに農業を始める人が、地域の農業委員会などを通じて農地を借り受ける場合です。

許可のポイント: 第3条の許可を得るためには、買い手や借り手が農地のすべてを効率的に利用できるか、周辺の農業に悪影響を与えないかなどが審査されます。例えば、申請者が農業に必要な機械の所有状況や農業従事者の状況、農地の集約的利用に支障がないかなどが確認されます。

農地法第4条：所有者自身による農地転用（自己転用）

農地法第4条は、農地所有者が自らの農地を、農地以外の用途（宅地、駐車場、工場用地など）に転用する場合に適用されます。この条文が適用されるケースでは、農地の権利移動は発生せず、純粋に土地の用途変更のみが行われるのが特徴です。

例えば、以下のようなケースが考えられます。

• 自宅の建築: 農地を所有している人が、その一部に自分の家を建てるために農地を宅地に変更する。
• 駐車場や資材置き場: 自身の農業に必要な駐車場や資材置き場を、所有する農地の一部に設置する。

許可のポイント: 4条の許可を得るためには、転用の必要性、転用後の計画の実現可能性、周辺農地への影響などが審査されます。特に、優良な農地（農用地区域内農地など）の転用は原則として認められません。

農地法第5条：転用を伴う権利移動

農地法第5条は、4条による転用と3条による権利移動が同時に行われるケースに適用される条文です。

典型的な例としては、以下のようなケースが挙げられます。

• 農地を購入して宅地に転用する: 住宅メーカーや個人が、家を建てる目的で農地を買い取り、宅地に変更する。
• 農地を借りて資材置き場として利用する: 建設業者が、資材置き場として利用するために農地を借り受け、その用途に変更する。

許可のポイント: 5条の許可は転用の必要性や確実性はもちろんのこと、取得者の資力や信用、転用後の土地利用計画の具体性なども審査対象となります。

許可権者の違い

それぞれの条文によって許可権者が異なります。

• 農地法第3条申請: 農業委員会
• 農地法第4条・第5条申請: 都道府県知事または指定市町村長

必要書類と審査のポイント

それぞれの申請には、詳細な計画書や関係書類の提出が求められます。特に転用を伴う4条・5条申請では、転用の必要性や周辺農地への影響などが慎重に審査されます。

審査の共通ポイント

• 転用の必要性・相当性: なぜその農地を転用する必要があるのか、その目的が社会的に妥当であるかどうかが問われます。
• 周辺農地への影響: 転用によって、周辺の農地の農業生産活動に支障が出ないか、水利施設や農道の利用に悪影響を与えないかなどが検討されます。
• 転用計画の確実性: 申請された転用計画が、現実的に実現可能であるか、具体的な工事計画や資金計画が伴っているかなどが確認されます。
• 資金計画の妥当性: 転用に必要な資金が確保されており、計画が途中で頓挫するリスクがないかどうかも重要なポイントです。

まとめ：3条、4条、5条を整理すると

農地法の3条、4条、5条は、それぞれ以下のように整理できます。

• 農地法第3条: 農地の純粋な権利移動（農地として利用継続）
  例: 農家Aが農家Bに農地を売却する（売却後も農地として利用）
• 農地法第4条: 所有者自身による農地の純粋な転用（権利移動なし）
  例: 農地所有者が自分の農地の一部を自宅建設のために宅地に変更する
• 農地法第5条: 権利移動と転用の同時実施
  例: 建設会社が農地を購入して駐車場に転用する

これらの手続きを適切に進めることで、農地の利用や権利移動をスムーズに行うことができます。農地に関する手続きは複雑で、専門的な知識を要する場合が多いため、ご自身で判断に迷う場合は、専門家にご相談いただくことをお勧めします。

農地に関する手続きでお困りごとがございましたら、当事務所へお気軽にお問い合わせください。お客様の状況に合わせた最適なアドバイスをさせていただきます。